Pour la deuxième fois, le groupe Montmirail, Les Nouvelles Publications et TPBM ont proposé un petit déjeuner débat à destination des architectes, bureaux d’études et promoteurs.
Le thème retenu dans le cadre de ce partenariat – « Les bonnes pratiques pour une réception d’ouvrage sécurisée » – ne doit rien au hasard. « C’est un moment clé où un transfert s’opère du chantier à la construction », résume Vincent Payen, directeur de Montmirail. Odile Vidal, responsable du département construction du groupe Montmirail, nous propose un zoom sur cette période charnière et détaille les outils nécessaires pour cerner les principaux enjeux.
En droit, tout commence, bien souvent, par une définition. Selon l’article 1792-6 alinéa 1 du Code civil, « la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » Pour Pierre-Henry Fournier, avocat au sein de la SCP Fournier & Associés, pas de doute, « c’est un texte à l’ancienne, précis et bien charpenté, mais qui ne se suffit pas à lui-même ». Comprendre : dans la pratique, certaines confusions s’observent notamment avec la livraison ou l’achèvement de l’ouvrage. Illustration : les dispositions spécifiques au contrat de construction de maisons individuelles associent réception et livraison. Autre exemple : la théorie jurisprudentielle de la réception tacite. « Dans son évolution la plus récente, elle a tendance à édulcorer la notion d’approbation par le maître d’ouvrage de l’ouvrage exécuté qui, classiquement, est une condition de la réception cumulative à la livraison », explique Pierre-Henry Fournier. Quant à la notion d’achèvement de l’ouvrage, elle continue d’interférer avec la notion de réception, « notamment dans les marchés soumis à la norme Afnor P3-001 et au CCAG Travaux. Et dans le cadre de la réception judiciaire ou de la réception tacite. » Autre exception : quand le vendeur décide de vendre un ouvrage qu’il a construit lui-même pour son compte personnel.
Conséquences de la réception
Une fois le champ d’application de la réception cerné, il convient de s’intéresser à ses conséquences. « Si les études sur la réception sont focalisées sur la prise d’effet des garanties légales, j’attire votre attention sur deux conséquences d’importance pratique évidentes pour les intervenants à la construction », précise Pierre-Henry Fournier. Premier point : le constructeur est fondé à exiger le paiement de la prestation qu’il a accomplie sans que le maître d’ouvrage ne puisse opposer l’exceptio non adinpleti contractus*. Autre point : le transfert des risques de l’article 1788 du Code civil. « Cela signifie en pratique que si l’ouvrage, même achevé, est détruit avant réception, chaque locateur d’ouvrage est tenu de reconstituer son ouvrage ou d’indemniser le maître d’ouvrage à hauteur des travaux qu’il a exécutés. » Face à ces conséquences pratiques assez redoutables, une solution existe : la souscription d’une assurance spécifique de type Tous risques chantier (TRC). « Les clauses devront faire l’objet d’une étude particulièrement attentive car s’agissant d’une assurance non obligatoire ne faisant pas l’objet de clauses types réglementées, on rencontre une grande diversité de conditions particulières », précise l’avocat.
Les différentes formes de réception ont ensuite été résumées : la réception expresse et la problématique du caractère contradictoire (une attention toute particulière doit être réservée à la qualité des convocations à la réception) ; la réception de l’ouvrage inachevé (cas particulier des réceptions par tranches/par lots) ; la réception judiciaire et son champ d’application qui pourrait être élargi ; la réception tacite et l’évolution récente de la jurisprudence judiciaire en la matière. Sur ce dernier point, Pierre-Henry Fournier insiste sur le fait que « si l’évolution de la jurisprudence judiciaire est généralement favorable au maître de l’ouvrage, elle accroît en revanche la charge des assureurs au titre des garanties légales ».
Les réserves
Valérie Gerson Savarese de la SCP Fournier & Associés s’est ensuite penchée sur les réserves à la réception. Sur ce point, les textes et la jurisprudence considèrent que les dommages apparents à la réception doivent faire l’objet de réserves pour être réparables. Les défauts ainsi signalés doivent être réparés par l’entreprise défaillante sur le terrain de la responsabilité contractuelle (prescription de 10 ans), régime juridique qui se superpose à celui énoncé aux dispositions de l’article 1792-6 du Code civil au titre de la garantie de parfait achèvement. Ce dernier concerne plus particulièrement les défauts apparus postérieurement à la réception dont le maître de l’ouvrage souhaite faire réaliser les travaux de reprise par l’entrepreneur défaillant, le maître de l’ouvrage ne disposant alors que d’un délai d’un an suivant la date de réception pour agir contre l’entreprise.
Dans la plupart des cas, l’architecte ou le maître d’œuvre sont investis d’une mission d’assistance et se doivent de relever les désordres, malfaçons et défauts de conformité apparents. « Mais attention, explique Valérie Gerson Savarese, dans la mesure où la preuve du caractère non apparent du dommage repose sur le maître de l’ouvrage, cette position a pour effet de renforcer le devoir de conseil du maître d’œuvre. Si celui-ci omet d’inviter le maître de l’ouvrage à réserver les défauts apparents, il engage sa responsabilité sur le fondement du droit commun. » Il convient également d’être vigilant car « les maîtres d’œuvre qui au cours d’une visite de pré-réception, mentionnent des réserves qui ne sont pas reprises au PV de réception, engagent leur responsabilité envers le maître de l’ouvrage pour manquement au devoir de conseil ». Les cas particuliers de la Vefa (Vente en état futur d’achèvement), de la CMI (Construction de maison individuelle) et du droit public ont ensuite été précisés.
Les garanties
Odile Vidal a pris la parole pour rappeler, après réception, les garanties pour les constructeurs et pour le maître d’ouvrage. En termes d’assurance obligatoire, le législateur a institué un système dit « à double détente ». Avec une obligation qui pèse sur les constructeurs, tenus d’assurer leur responsabilité décennale. Et une obligation qui pèse sur le maître d’ouvrage, tenu de souscrire une assurance de préfinancement de la réparation des désordres de nature décennale : la police dommages-ouvrage.
A noter une caractéristique bien particulière de la décennale : son caractère d’ordre public. « Autrement dit, l’absence de faute ne permet pas d’échapper à la responsabilité décennale. » A la question : un constructeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité décennale ? La réponse est oui, en prouvant la cause étrangère. « Pour cette démarche, c’est au constructeur qu’il incombe d’apporter la preuve de la cause étrangère (par exemple l’immixtion fautive du maître d’ouvrage ou le cas rare de l’acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage) », précise Odile Vidal.
Concernant la garantie bon fonctionnement (article 1792-3 C du Code civil), force est de reconnaître que son champ d’application tend à se restreindre. A l’inverse, les dommages intermédiaires voient leur champ d’application s’accroître. Conséquence : « Il est important de vérifier dans vos couvertures d’assurances, que vous avez bien souscrit la garantie des dommages intermédiaires ».
Enfin, concernant la responsabilité contractuelle des maîtres d’œuvre, Odile Vidal préconise une clause de limitation de responsabilité, comparable à celle qui existe chez les architectes. La dernière partie de ce débat a été consacrée à la dommage ouvrage qui doit être souscrite par tout maître d’ouvrage, avant l’ouverture du chantier, pour le coût total de l’ouvrage. « Elle protège aussi bien les constructeurs que les maîtres d’ouvrage », tient à rappeler Jean-Christophe Beranger. Mais attention, pour bénéficier pleinement des garanties, la constitution des dossiers, dans les règles de l’art, est une étape incontournable.
* L’exception d’inexécution.